Primeiramente, o que é um contrato de locação comercial? É um documento que comprova o negócio realizado entre duas pessoas e que o objeto é o aluguel de um imóvel comercial.
Neste negócio jurídico, o dono do imóvel comercial (locador ou proprietário) aluga sua propriedade para uma pessoa jurídica (locatário ou inquilino) que possui algum negócio, como uma loja, uma empresa ou um escritório.
Caso seja de interesse do locatário a renovação do contrato de locação, deve inicialmente tentar uma negociação com o locador. Contudo, independente da vontade do locador, o inquilino possui o direito de renovar o contrato de locação comercial, desde que preenchidos alguns requisitos. Vejamos.
Para ingressar com uma ação renovatória de locação em busca de assegurar a permanência do lojista no ponto comercial, são exigidas as condições previstas na Lei do Inquilinato (nº 8.245), de forma cumulativa:
Prova de que o contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado, sendo o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) de cinco anos.
O locatário deve explorar atividade comercial, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Como atividade comercial entende-se a atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços. Porém, a renovação do contrato estende-se também às locações celebradas por indústrias e sociedades civis (profissionais liberais como arquitetos, médicos, contadores, advogados etc.) com fim lucrativo, regularmente constituídas.
Subsidiariamente, é necessária a comprovação pelo inquilino do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso (pagamento de aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas etc.), bem como a declaração do fiador aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (se for o mesmo).
Ainda, destaca-se que a ação renovatória deve ser proposta impreterivelmente dentro do período de um ano a seis meses antes da data do encerramento da vigência do contrato. Desta forma, necessariamente até seis meses antes do término do contrato em vigor o locatário deve ter novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais.
Contudo, há de referir que a lei determina exceções, onde o locador não está obrigado a renovar o pacto locatício:
Realização de obra por determinação do Poder Público, desde que importem mudança radical no imóvel;
Realização de obra para modificação que aumente o valor do negócio ou propriedade;
Utilização do imóvel para uso próprio, ou transferência de fundo de comércio já existente há mais de um ano. Quando o detentor do capital social seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;
Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário;
Existência de melhor proposta de terceiro.
Na impossibilidade de renovação, o locatário poderá, em alguns casos, solicitar indenização conforme determina a Lei do Inquilinato.
Para saber mais sobre o assunto, assista um vídeo com 7 dicas sobre contratos de locação:
Além de todo o referido, a ação renovatória ainda possui outras particularidades. Em vista disso, recomendamos a contratação de um advogado especialista para auxiliá-lo.
Esperamos tê-lo ajudado. Mas, caso tenha ficado com dúvida ou precisar de ajuda com algum caso, fale conosco!
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